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中國樓市格局生變 進入新一輪調整周期

 

  

受上海、深圳等地收緊房地產政策影響,此前上升勢頭強勁的一線城市房地產市場出現明顯降溫,而一線城市周邊和部分重點二線城市全面接棒,成為新一輪漲價的生力軍。此現象也得到了官媒的注意,今日《經濟參考報》刊文確定,樓市正進入新一輪調整周期。

據上海佑威房地產研究中心近日發布的最新數據,3月28日至4月3日當周,上海市商品住宅成交面積為28.36萬平方米,環比前周下跌60.44%;成交均價為每平方米32916元,環比前周下跌3.42%。

而與此同時,中國指數研究院最新數據顯示,3月房價漲幅位列前十位的城市中,一線城市僅有上海與深圳,分別排在第五位與第八位。數據顯示,3月百城(新建)住宅環比漲幅前十名分別為東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。其中,廣東東莞、廣東惠州、江蘇蘇州漲幅領跑全國。

從成交面積看,上海易居房地產研究院最新報告顯示,2016年3月,重點監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米,環比增長133.0%,同比增長82.9%,創歷史月度成交最高水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在一線城市暴漲的帶動下,部分城市出現了恐慌性交易,且一線城市率先收緊,部分購房者擔心二線城市后續也會收緊政策,因此購房交易熱度很明顯,帶有很強的“搶收”特征。

今日,發改委刊文預測我國今年價格水平,對于房價,發改委表示,今年房地產城市分化依舊嚴重,房價既有大幅度上漲甚至暴漲的,也有持續明顯下跌的。

發改委預測,全年房地產價格將保持明顯上漲的態勢,漲幅將超過去年。但由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同,因此不同區域價格仍呈現明顯的分化走勢,預計北、上、深為代表的一線城市和部分熱點二線城市住房價格短期內將呈現大幅上漲態勢,但前期漲幅較大的深圳市房價會出現一定幅度的調整;熱點二線城市住房價格短期內也將呈明顯上漲趨勢,且房價漲幅有擴大的可能;而去庫存壓力較大的三四線城市房產價格短期內下行壓力仍然存在,但預計降幅將有所減小,部分三四線城市住房價格會出現不同程度的上漲。

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樓市暴漲如病毒般傳染?輪到二線城市了

今年年初以來,北上滬的暴漲的房地產市場足以用“瘋狂”來形容,陣勢旗鼓相當的是以南京為代表的部分二線城市。各部委在兩會對樓市密集發聲后,暴漲城市樓市調控如期而至。在剛剛過去的一周,上海、武漢、南京、深圳四城接連祭出樓市調控新政,政策全面收緊。縱觀這些城市的調控手段,核心是限購和限貸兩條。

新政落地后,滬深兩地樓市降溫明顯,已有投資客出貨離場,政策效應初步顯現。業內人士普遍預計一線樓市新房成交將在未來三個月走弱,房價或短期見頂。

而一線城市暫時“冷靜”后,市場人士擔心的是,二線城市及一線城市周邊地區又要“倒霉”、全面“接棒”一線城市,出現住宅、土地市場雙雙大漲行情。

據媒體報道,滬深新政策出臺之后的首個周末,其周邊樓市便快速升溫。近兩日合肥售樓處也開始呈現一片黑壓壓的景象,有些樓盤已從去年底的八九千元跳漲到1.2萬元以上。

據中原地產研究中心統計數據,截止27日,3月份54個城市合計住宅簽約套數同比暴漲67.6%,而其中二線樓市成交量漲幅最明顯,同比激增98.3%。而三四線市場成交基本平穩,變化不大。

數據顯示,二線城市住宅成交的升溫,是從3月開始出現。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進將其稱為“資本傳導效應”,即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下,過剩資金流向周邊,并將這些經濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市作為“避風港”。這部分資金不僅來自房企、保險機構等,還有大量的民間投資需求,“恐慌”和“敏感”是共同特征。

中信建投[0.00%]認為,從人口遷徙角度來講,省會城市或區域核心城市往往是遷徙者的第一目的地,其次才是北、上、深等一線城市。因此,即使處在人口凈流出的大環境下,這些城市依然能把握住產業和人口的機遇。有業內人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”,具體表現為具備一定的經濟規模、區域吸引力強、供需關系相對緊張,因此其成為資本覬覦的對象并不為怪。而在國家層面,除降息外,此前出臺的首套房和二套房首付比例下調政策,也刺激購房需求大量釋放。

恒隆集團[-1.87%]主席陳啟宗表示,中國二線城市出現了過去20多年來少見的理想狀況——價格未大起大落,房屋和土地成交均適度旺盛。此觀點代表著眾多開發商的預期:一線城市政策收緊,三四線城市市場前景不好,今年二線城市的前景頗佳。

日前,新華社也發文警惕樓市“虛火”向二線城市傳導。市場普遍認為,在當前的經濟形勢下,這種傳導趨勢恐怕還將延續,傳染效應會被進一步放大。而若二線城市樓市持續高溫,房價上漲過快,很有可能也招來如同一線城市般的政策壓制。 

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